十八大后，城镇化一直是一个热门话题。近日有分析指出中国城市化还有15-20年红利期，还有2亿人要进城。
中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁认为，户籍城镇人口与常住城镇人口大概有2.25亿人的差距，还有7300万城镇间流动人口，如果从存量来算大概有3亿人。如果按城镇化每年0.8个或0.6个百分点的增长，到2030年还有将近2亿人要进入城市，将会有巨大的人口纳入城镇化增长的空间。
城镇化还有多少空间？
分析认为，城镇化是一个综合指标，可以用来衡量当地经济发展情况、基础设施和人民生活水平，正常情况下的城镇化的过程应该是：经济发展，产业发展起来，企业经营情况好，有旺盛的人才需求和优厚的工资待遇，然后高素质人才聚集过来，在当地买房、结婚、消费，反向促进当地的产业发展，同时拉动一些服务业需求，吸引周边劳务人口聚集。
中国银河证券认为，改革开放以来，我国城镇化建设快速推进。1978年-2017年，城镇常住人口从1.7 亿增加到8.1 亿人，常住人口城镇化率从17.92%提高到58.52%。快速推进的城镇化是推动我国经济持续健康发展的强大动力。但我国城镇化率与发达国家相比仍有较大差距。2016 年，美国、日本、英国、法国、德国的城镇化率分别为69.99%、63.27%、78.44%、61.88%，而我国仅为57.4%。
(图片来源：中国银河证券)
根据联合国数据，我国城镇化初期是1949年-1995年，中期是1996年-2032年，后期是2033年以后。当前2017年底我国城镇人口占总人口的比重是58.52%，已经进入生长理论曲线的中期。分地区来看，联讯证券认为我国各省城镇化率中较高的已经达到80%以上，进入城镇化后期的包括上海、北京、天津，城镇化率分别达87.9%、86.5%和82.9%。
华创证券认为，鉴于目前较低的城镇化率以及较低的非农就业人数占比，我国后续仍有较大的城镇化空间。国际对比来看，该机构选取日本、韩国和中国城镇化率进行分析。其中日本城市化率线性提升阶段是1950-1974年，从53%提升至75%，每年上行0.9个百分点；韩国则是1963-1988年，从30%提升至70%，每年上行1.6个百分点；中国从2000年的36%提升至2017年的58%，每年上行1.3个百分点，因此预计在70%之前会保持同等斜率上行，到2030年城镇化率达到70%左右。
(图片来源：华创证券)
全国楼市缓慢降温
近期国家统计局发布的数据显示，2018年1-11月房地产投资同比增长9.7%，与前10个月增速持平。其中，11月单月投资同比增长9.3%，较10月上升1.6个百分点。
平安证券认为，投资整体呈现韧性，投资短期维持高位一方面为土地购置费依旧为强支撑，另一方面房企趁降温窗口期抢开工抢需求导致建安投资回升。展望2019年，土拍降温叠加楼市下行将带来拿地新开工收缩，预计地产投资增速将高位回落。
此外，数据还显示2018年11月单月销售降幅扩大。2018年前11月全国商品房销售面积同比增长1.4%，销售额同比增长12.1%。其中，11月单月销售面积同比下降5.1%，连续3个月负增长。
对此平安证券分析称，对比前三轮周期，单月销售面积负增长通常延续8到13个月，经验数据来看本来下行周期或延续至2019第三季度。展望2019年，该机构预计观望情绪下一二线楼市仍将延续低位盘整，而三四线将步入调整通道， 2019年全国销售面积同比降6.9%。
城镇化能否支撑未来楼市？
中国银河证券认为，城镇化是住房价格上涨的重要推动因素。该机构的统计显示，在不考虑其他因素的情况下，城镇化率每增加1%，商品房销售价格提高5.83%。此外，城镇化是显著促进了房地产投资与房地产销售两方面。该机构以我国1997-2017 这20 年的常住人口城镇化率和房地产投资额这两组数据进行相关关系检验，发现两者的相关系数为0.9442，具有较强的相关性。同时，城镇化率与商品房销售面积、住宅商品房销售面积的相关系数分别为0.9829 与0.9818，同样具有较强相关性。
华创证券认为，对比英美日韩四国发现在城镇化率达到70-80%之前的快速提升阶段，都同时伴随着居民杠杆率的提升，鉴于我国后续仍有较大的城镇化空间，也必然伴随居民加杠杆。通过6项杠杆率指标的分析，得到目前中国居民杠杆率不在于绝对值过高，而在于近年上升过快、后续涨幅应放缓。
该机构认为，通过国际比较预计当我国城镇化率在2030年达到70%时，居民负债收入比和房贷收入比的极限值可达160%(目前107%)和113%(目前71%)，估算未来房贷余额空间在57-75万亿之间，可支撑11-14亿平的新房销售面积中枢。
