11月4日，住房和城乡建设部发布了《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》（以下简称《试点通知》），该通知选出21个城市（区）进行城市更新试点工作，同时明确此次试点的目的、内容和工作要求，试点后的经验将向全国进行推广，解决城市更新中面临的突出问题和短板，形成可复制、可推广的经验做法，引导各地互学互鉴，科学有序实施城市更新行动。
01
国家发展城市更新实现新型城镇化的背景
据了解，截止2021年我国城镇化率已近64%，在城镇化不断提高的今天，我国的城市发展已经进入到城市更新的重要阶段，即大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。对于面对新阶段新形势，以更健康、更安全、更宜居为目标全面推进城市更新，是实现城市高质量发展的客观要求。
随着一次城市化渐入尾声，二次城市化方兴未艾，中国新型城镇化已然从增量开发转型存量改造。国家层面，在2015年召开的中央城市工作会议上就提出，要控制城市开发强度，科学划定城市开发边界，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变；2016年发布的《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，有序实施城市修补和有机更新；2019年中央经济工作会议再次提出，要加强城市更新和存量住房改造提升；2020年党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动。今年国家十四五规划纲要中正式提出坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，继续推进新型城镇化建设，实施城市更新行动，城市更新行动是实现新型城镇化建设的重要举措，这是国家层面做出的重大战略决策部署，也是“十四五”以及今后一段时期我国推动城市高质量发展的重要抓手和路径，已将城市更新上升到了一个新的高度。
02
地方政府为什么要发展城市更新？
在城市更新上升到国家战略后，广东省更是积极出台相关政策，甚至上升到立法层面：2021年3月1日，全国首部省级的“三旧”改造政府规章《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》正式实施，系统地梳理并提炼总结了广东省“三旧”改造的先进经验和成功做法，为广东省深入推进“三旧”改造提供了更加有力的制度支撑，对于其他省市乃至全国推进“三旧”改造、实施推进城市更新行动具有较高的借鉴意义。同日实施的还有深圳的《深圳经济特区城市更新条例》，作为我国的首部城市更新立法，对解决深圳当前各项城市更新工作中的难点痛点问题的指导意义重大。7月7日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市城市更新条例(征求意见稿)》，重点破解钉子户、拆迁难的难题。
除广东省外，7月16日，辽宁省司法厅对《辽宁省城市更新条例（草案）》开展公众咨询，并于9月28日将修订后的《辽宁省城市更新条例（草案）》（征求意见稿）提请省十三届人大常委会第二十八次会议进行首次审议；8月25日，上海举行的市十五届人大常委会第三十四次会议表决通过《上海市城市更新条例》，是上海城市更新工作的纲领性文件，将有效推进上海城市更新⼯作，为把上海建设成为宜居、绿⾊、韧性、智慧、⼈⽂城市提供法治保障。
全国重点城市都在推进城市更新，地方政府推动城市更新的动力源泉来自何方？我们认为，基于新型城镇化和社会经济发展的角度来说，城市更新对地方城市主要有以下六个方面的重要意义：
一、二次城市化模式的转变
“十三五”期间，二次城市化以政府主导模式为主，主要是以货币和财政双支撑的棚改模式，但长期而言难以持续，所以从2019年的下半年到2020年，国务院常务会上多次都提到一个重要的信息——不允许地方政府新增棚改项目贷款。对于当前地方政府而言，棚改逐渐收关，二次城市化需要转换发展模式，即从政府主导到政府引导，以市场化运作为主。相对之前更多聚焦于城镇旧居住区的棚改，城市更新的范围进一步扩大至老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等。二次城市化过程中要充分激活市场活力，实现土地要素市场化配置，这对于缓解地方政府财政压力以及征收拆迁等行政事务压力非常重要。而今年国家正式提出实施城市更新行动，意味着城市更新将成为“十四五”以及今后一段时期我国推动新型城镇化发展的重要模式，二次城市化发展模式将彻底转变。
二、节地发展
目前许多城市都已经开始做减量规划，城市更新可以有效提高土地利用效率、节约用地、节省建设用地指标。广东省“三旧”改造始于2008年12月中央国土资源部与广东省政府启动共建广东节约集约用地试点示范省。2009年广东省政府发布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，根据官方数据，“至2020年9月底，全省累计实施改造面积95.16 万亩，节约土地23.3万亩。
三、城市复兴，向存量要增量
在社会方面，城市更新有助于优化城市功能与空间布局、提升城市形象品质、改善城市生态环境、加强基础设施与公共服务配套设施。根据官方数据，“至2021年9月底，“三旧”改造为广东城市基础设施和公益事业项目提供用地6.5万亩，新增公共绿地9531亩，提供保障性住房5.14万套。” 在经济方面，城市更新可以增加建设用地供应，带动固定资产投资，增加地价及税费收入等。根据官方数据，“至2021年9月，广东全省累计投入改造资金2.03万亿元，约占同期固定资产投资的5%；其中社会投资1.78万亿元，占改造总投资额的88%。深圳市至2018年底通过签订土地出让合同实现建设用地供应面积17平方公里。”
四、产业升级、消费升级、乡村振兴
在产业升级方面，城市更新可以供应新型产业空间（包括甲级写字楼、高标厂房、M0研发用房等新一代产业园区等），推动产业转型升级，实现经济新旧动能转换。根据官方数据，“截止2020年底，广东省累计完成“三旧”改造项目8242个，其中属于产业结构调整类的为4607个，占总项目数的55.9%，改造后当年实现产值约为改造前的2倍，有力推动了产业转型升级。” 在消费升级方面，城市更新可以供应优质零售商业商业、高星级酒店和大量的改善型商品住房。在乡村振兴方面，截止2021年9月，广东省完成旧村改造面积达21万多亩，改造后村集体收入增加79亿元，约为改造前的3.4倍，就业人口增加了559万人，约为改造前的2.1倍。
五、新世代、新城市
随着80后、90后逐渐成为社会中坚力量，时代变迁带动城市转变适应世代族群变化，特别是在当下各大城市“抢人”浪潮中。近几年， 全国数十个城市都出台人才引进政策，开启了竞争抢人时代，城市更新有助于城市留住存量人才，吸引并承载增量人口流入。根据官方数据，“广东省2020年年末常住人口为1.26亿人，自2007年以来，广东连续14年常住人口规模居全国首位，相比10年前增加了2170.94万人，增长20.81%。” 广东省成为了全国常住人口第一大省， 而这个过程亦正是发生在广东省启动“三旧”改造的十年间，“三旧”改造/城市更新对于广东吸引人才流入亦起到助推作用。
六、文脉传承
城市更新并非纯粹的大拆大建，在城市更新过程中，其实亦是历史文化保护传承、古村古建与历史记忆空间保育活化的过程（比如广州永庆坊、深圳金威啤酒厂和南头古城等）。根据官方数据， “截止2021年9月底，广东省通过“三旧”改造保护并修缮传统人文历史建筑782.06万㎡。” 在过去这方面其实更多的是依靠政府补贴，通过财政补贴方式实施改造。但是在近几年，从深圳到全国各地，通过拆建结合，既产生了经济效益，又能反哺历史古建的保育活化，同时通过运营升级，在政府不增加财政补贴的情况之下，通过市场机制推动历史文化建筑的保育活化。
03
住建部发布防止大拆大建的政策调控
各地在积极推进实施城市更新行动中，有部分地方继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，为城市带来了新的问题。为防止大拆大建和城市更新过度房地产化，2021年8月31日，住建部发布《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（以下简称《通知》），对地方实施城市更新行动提出具体要求。
1、划定“2255 ”的底线，防止城市更新过度房地产化
为了限制城市更新房地产化，过度片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，《通知》对城市更新划定了“2255”的底线：
大规模拆除比例原则上不应大于现状总建面的20%
大规模拆建比原则上老城区不应大于2
大规模搬迁，居民就地、就近安置率不宜低于50%
城市住房租金年度涨幅不超过5%
“2255”底线是有一定内在逻辑的，原本城市更新是为了改善城市面貌和居民的生活环境，但一个大规模拆除的城市更新项目从拆到建成最少需要一到两年的时间，如果特大项目进行分批建设，可能需要的周期更长，这样不仅直接导致城市短期出现大面积的废墟现象，而且在拆建过程中还会影响到周边居民的正常生活，导致居民不能忍受长期的拆建声音的扰乱，发起投诉，阻拦等行为，引起社会不良的效应，这违背了城市更新的初衷。
大规模拆建比原则上老城区不应大于2，在尽量保障老城区的历史原貌外，同时提高了居民回迁的居住品质和舒适度。关于大规模搬迁规定，以就地、就近原则且不宜低于50%，保障了居民生活环境未发生太大变化，既保持了邻里关系，也保证了原有社会结构不变。由于大规模搬迁，会促使市场租赁需求增加，租金上涨，导致低收入困难群体租房困难，《通知》中规定城市住房租金年度涨幅不超过5%，一方面有助于抑制开发商的激进做法，另一方面有助于平稳租赁住房租金，促进租赁市场健康发展。
一言概之，“2255”底线阐述了城市更新实施中应遵循的原则，有助于保护城市特色面貌，提升城市品质，改善居民生活环境，有助于平稳房地产市场，对于房企来说，城市更新项目的经济利益平衡将是重大挑战。
2、保留城市记忆，延续城市特色风貌
中国是一个有着五千年文化的文明古国，也是有着56个民族的大国，在历史的长河里，各城市留下了大量的有价值和有特色的建筑，形成了独特的建筑风格和城市景观，是不可再生资源。通过有机城市更新的方式进行文脉传承，既可以提升城市品质，又可以保留保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。
3、统筹谋划，探索可持续更新模式
《通知》提到不脱离地方实际，不头痛医头、脚痛医脚，杜绝运动式、盲目实施城市更新。加强工作统筹，探索适用于城市更新的规划、土地、财政、金融等政策，完善完善审批流程和标准规范，坚决遏制新增隐性债务。在一系列的政策支撑下，未来的城市更新将会更加规范和健康发展。
在城市更新未来发展中，改变之前过度房地产开发的模式已是大势所趋的，未来全国城市更新大概率会加强政府统筹力度，比如今年以来广州鼓励市属、区属的功能型国企参与城市更新。政府加强城市更新统筹力度，实际上亦是为了解决城市更新市场失灵问题所采取的举措。
在目前三道红线和融资难的双重压力下，通过传统的招拍挂获取土地越来遇困难，城市更新成为获取土地的渠道之一。2021年上半年不少房企迫于资金压力宣布破产，房企为了生存下去，进入城市更新领域是一个不错的选择。城市更新还具有周期长，回报慢的特点，这也倒逼着开发商需要从原始的“开发模式”转型为“经营模式”，予以实现政府通过城市更新补足功城市能短板，提高城市安全韧性的目标。
城市更新防止大拆大建的深圳实践
深圳作为全国城市更新领域的“先行示范区”，其实早已开展限制大拆大建的相关探索，我们主要针对“2255”四个方面进行研究分析，以资借鉴。
第一、在住建部防止大拆大建政策中提到的“严格控制大规模拆除”方面，明确要求“除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。”在这方面，深圳早有实践。2016年以来，深圳推行五年期的城市更新规划，必须位于五年期的城市更新规划中的拆除重建区的项目才能申请开展拆除重建类城市更新。2018年，深圳推出工业区块线管理办法，明确要求位于二级工业区块线的现状工业用地在该办法有效期内（至2023年）应予以保留，如需开展城市更新或土地整备均需申请调整。2019年，深圳划定城中村综合整治分区，至2025年，约56%的城中村不允许开展拆除重建类城市更新。2020年，深圳开始划定100平方公里的保留提升工业区，在十四五期间不得开展拆除重建类城市更新。2021年，深圳进一步修编城市紫线规划，纳入新一批保护项目，紫线特指经深圳市政府核定公布的历史建筑、历史风貌区等历史文化遗产需要保护和控制的地域界线。而在2021年3月1日正式实施的城市更新条例中明确提出“鼓励实施主体参与文物、历史风貌区、历史建筑的保护、修缮和活化利用以及古树名木的保护工作。对于城市更新单元内保留的文物、历史风貌区和历史建筑或者主管部门认定的历史风貌区和历史建筑线索等历史文脉，应当实施原址保护。实施主体在城市更新中承担文物、历史风貌区、历史建筑保护、修缮和活化利用，或者按规划配建城市基础设施和公共服务设施、创新型产业用房、公共住房以及增加城市公共空间等情形的，可以按规定给予容积率转移或者奖励。” 这与住建部提出的“保留利用既有建筑。不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑……不伐移老树和有乡土特点的现有树木……不随意改建具有历史价值的公园”等互相呼应。
第二、在住建部防止大拆大建政策中提到的“严格控制大规模增建”方面，明确要求“除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。鼓励探索区域建设规模统筹，加强过密地区功能疏解，积极拓展公共空间、公园绿地，提高城市宜居度。”深圳城市更新一直强调以公共利益优先为原则和目标，现实中由于深圳规划的公共利益设施多为现状建成区，在城市更新项目实施中通过拆除重建后的土地移交政府来实现，在我们合一与深圳城市更新协会合作开展的行业研究中发现，深圳城市更新项目在规划批准阶段，土地移交率逐年提升，今年上半年新批准城市更新单元规划的项目平均土地移交率已高达近42%，这些移交政府的土地基本都是用于增建必要的公共服务设施，比如学校、医院、道路等。而深圳在长期实践中，已经形成由《深圳市城市规划标准与准则》、《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》、《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》、《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定》等一系列政策对于规划开发量的审批方面进行严格清晰的管理。而深圳近期征求意见的《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）中对于城中村（旧屋村）城市更新净拆建比校核系数规定为1.8-2.0，亦是与住建部提及的拆建比不应大于2不谋而合。同时，深圳是国内最早提出并实施在拆除重建类城市更新项目中配建保障房、人才公寓、创新型产业用房以及附设式公共配套设施（包括社康、警务室、老年人日间照料中心等）的城市，这些在现实中已有大量项目具体实践。
第三，在住建部防止大拆大建政策中提到的“严格控制大规模搬迁”方面，明确要求“不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。” 深圳在城市更新方面采取的是市场化搬迁补偿安置实施模式，绝大部分的搬迁安置都是物业回迁与原地安置，且深圳要求必须完成回迁物业选房后的剩余房源才能办理预售证。另外，深圳在城中村城市更新过程中基本保持了原有邻里关系和社会结构的传承，特别是在实践中保留/复建城中村宗祠，传承人文历史，典型的代表性项目有华润南山大冲村城市更新项目。
第四，在住建部防止大拆大建政策中提到的“确保住房租赁市场供需平稳”方面，明确要求“不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。”正如前文所言，深圳早在2019年就通过《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》划定了56%的城中村范围在2025年前不得开展拆除重建类城市更新。这与住建部要求的“不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难”亦是不谋而合。而深圳近几年亦通过广泛开展城中村综合治理，针对城中村存在着“安全隐患突出、市政配套不足、市容环境较差、责任主体缺失等问题”，开展主要有十项内容的综合治理工作，具体包括社区治安治理、消防安全治理、用电安全治理、燃气安全治理、食品安全治理、弱电管线治理、环境卫生治理、市容秩序治理、交通秩序治理、生活污水治理等。而通过城中村城市更新、旧工业区旧商业区改居住城市更新以及老旧小区城市更新等项目的配建保障房、人才公寓（以租赁为主）要求，深圳提早布局，通过城市更新开拓了保障房与人才公寓的供给来源，而深圳政府获得这些房源后通过官方指定平台指定模式定向出租、出售给低收入群众及引进人才等，促进“统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题”。值得关注的是，随着深圳房价在2015-16年上涨的同时，深圳借力市场上行适时相应增加了保障房配建比例要求，有效提升了保障房供给规模。
04
第一批城市更新试点政策研析
根据《试点通知》内容，本文将从第一批城市更新试点政策目标、政策举措、试点城市三方面进行阐述。
1、政策目标
1）试点探索找方法：“结合各地实际，因地制宜探索城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度等，通过试点形成可复制、可推广的经验做法，引导各地互学互鉴，科学有序实施城市更新行动”。
2）直面城市发展问题找方案：客观面对“我国城市发展进入城市更新重要时期所面临的突出问题和短板”，通过城市更新来“推动城市结构优化、功能完善和品质提升”。
3）守底线，变模式：“严格落实城市更新底线要求，转变城市开发建设方式”，坚守2255底线，城市发展从开发模式向经营模式转变。
2、试点举措
1）建构统筹谋划机制：城市更新是系统工程，涉及各专业部门协作，政府统筹引领发展确保方向不跑偏，深圳从更新办法时代到更新条例时代，其中重大转变也在于从政府引导转到政府统筹。城市更新确需“健全政府统筹、条块协作、部门联动、分层落实的工作机制”。政府统筹谋划具体举措在于：首先开展城市体检评估，发现城市发展的问题和难点痛点，比如产业转型升级、基础设施与公共服务设施提升、城市功能结构布局优化、城市品质与形象改善提升等，然后确定城市更新重点在哪？城市更新如何联动产业升级、如何与公共利益达成一致。针对上述问题，合一构建了解决方案，即建立区域城市更新产业升级123体系，包括一套城市更新产业升级战略导向的制度保障，两个规划、三个实施方案。具体解析如下：
一套城市更新战略导向下的制度保障：基于地区开展城市更新的战略，制定一系列的制度保障。政策制度建设重点在于申报审批、拆迁实施、供地模式、改造规划功能与开发量、地价测算与缴交、税务筹划等六个方面，也就是合一首创的“城市更新政策环境六要素”方法论，因为在城市更新领域里，政策环境决定营商环境。同时，通过制定城市更新规划和年度实施计划，划定城市更新单元，建立项目库，明确城市更新目标任务、重点项目和实施时序。鼓励出台地方性法规、规章等，为城市更新提供法治保障。试点政策也提出“探索建立城市更新配套制度政策。创新土地、规划、建设、园林绿化、消防、不动产、产业、财税、金融等相关配套政策。深化工程建设项目审批制度改革，优化城市更新项目审批流程，提高审批效率。探索建立城市更新规划、建设、管理、运行、拆除等全生命周期管理制度。分类探索更新改造技术方法和实施路径，鼓励制定适用于存量更新改造的标准规范。”在一系列制度保障下，城市更新可以做到有法可依，推动城市更新工作得以有效落地实施。
制定两个规划：即产业转型升级规划和城市更新空间统筹规划，一个是内容，一个是空间，通过“更新+运营”、“内容+空间”的方式，确保更新方向精准，空间规划可以充分配合支持内容升级实施。
三个实施方案：一是制定可落地的改造实施方案：通过定单元、定项目、定时序（哪些先改、哪些后改？）、定更新模式（谁来改？怎么改？），制定可行的改造方案。在本次试点政策中的编制实施方案工作要求中也有明确提出，“各省级住房和城乡建设主管部门要组织本地区试点城市（区）编制实施方案，明确试点目标、试点内容、重点项目、实施时序和保障措施，于2021年11月30日前上报。”；二是制定科学的招商引资方案，针对引进市场主体参与的城市更新项目，基于项目特性（比如产业运营、基建投资运营或者商业资产运营等），引进资源、经验与资金等各方面匹配的市场主体，同时提前算好账给足政策支持，清晰定义政企合作的工作边界与权责利，予以对应支持措施，确保项目可实施；三是制定灵活的投融资方案，针对政府主导实施的城市更新项目，研究实施主体性质，比如地方功能性国企或者地方投融资平台企业，投资金额、回收模式、融资模式等，提前做好投融资安排，确保项目顺利实施。
2）明确实施模式：实施模式主要包括两方面，一方面，试点政策提出“政府引导、市场运作、公众参与的可持续实施模式……构建多元化资金保障机制，加大各级财政资金投入，加强各类金融机构信贷支持，完善社会资本参与机制，健全公众参与机制。”广东在这方面的实践是长期坚持引进市场运作模式，鼓励社会资金进入，充分调动市场主体积极性，通过撬动大量社会资本参与城市更新，缓解地方财政压力。截至2020年12月底，广东全省累计投入“三旧”改造项目的改造资金为1.95万亿元，其中社会投资1.70万亿元，占改造总投资额的87.2%。在《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021 年）》中明确提出“至2021年，全省新增实施“三旧”改造……投入改造资金5000亿元以上（社会投资约占85%，市县级财政投入约占15%）”。另一方，试点政策提出“坚持‘留改拆’并举，以保留利用提升为主，开展既有建筑调查评估，建立存量资源统筹协调机制。”广东在这方面的探索是希望采取综合整治（微改造）与拆除重建（全面改造）相结合的混合改造模式。而在湾区主要城市已经先行启动探索，比如广州“中改造”就是典型的模式。
3、首批试点城市
本次试点城市共21个城市（区），在区域选取方面可以说是全面覆盖东中西部城市，在城市能级方面，除了一二线城市外，也覆盖到二三线城市。接下来，第一批试点城市将加快推进城市更新行动，相关配套措施也会持续落地，为全国积极稳妥实施城市更新行动，引领各城市转型发展、高质量发展积累宝贵经验。
在不同区域的重点城市进行试点探索，将有利于为我国城市更新发展探索出因城施策的有效模式。住建部亦在试点政策中提出“将搭建试点工作宣传平台，推动试点城市之间的交流，及时向全国推广试点经验。” 对于房企、金融机构等市场主体来说，试点同时也意味着新机遇，研究适应试点的转型战略和参与模式，才能真正适应拥抱从增量开发转型存量改造的二次城市化新趋势。而我们亦深信中国城市更新的未来发展在此次试点政策推进下将更加可期。
后记：
广东省从“三旧”改造到城市更新历经十余年探索实践。最早始于2008年12月20日，当时的国土资源部与广东省政府在广州联合举行广东建设节约集约用地试点示范省启动仪式并签署合作协议。其后的2009年，广东省出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，深圳市出台《深圳市城市更新办法》，“三旧”改造与城市更新的探索在南粤大地拉开帷幕。而时至今日，粤港澳大湾区内地六座城市，深圳、广州、珠海、东莞、佛山和中山都已经深入开展城市更新实践并制定了相关的政策法规体系，加上香港与澳门，粤港澳大湾区长期处于全国践行城市更新推动城市高质量发展的第一阵营。而正如本文所提及的广东十余年实践成绩与相关数据，相信无论是“三旧”改造抑或城市更新，广东与粤港澳大湾区都将继续为全国探索二次城市化以及节约集约利用土地输出广东/大湾区模式与经验。
